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盤點二手房交易流程中的那些坑,附交易流程圖

昆山看房網小編 | 2019/7/23 9:01:43 來源:昆山看房網
核心概要:如今二手房已經成為很多人的置業選擇,相比新房,二手房選擇面更廣,價格多元化,配套設施相對完善。然而相較于新房交易只需付首付,簽貸款協議,簽購房合同,按時還貸等一系列簡單易懂的操作流程而言,二手房交易的流程相對復雜,一不留神,就可能踏入“陷阱”,對于這些可能存在的“陷阱”大家千萬不能掉以輕心。那么二手房交易中容…

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然而相較于新房交易只需付首付,簽貸款協議,簽購房合同,按時還貸等一系列簡單易懂的操作流程而言,二手房交易的流程相對復雜,一不留神,就可能踏入“陷阱”,對于這些可能存在的“陷阱”大家千萬不能掉以輕心。


那么二手房交易中容易存在哪些問題呢

今天,就讓小編和大家一起一探究竟~

要說在交易過程可能會踩到的坑,首先我們必須了解二手房交易流程,結合實際去分析此流程中可能會出現的問題。

首先,上干貨!一張圖讓你看懂二手房交易全過程:


接下來,小編將基于以上交易流程來結合實際盤點一下需要注意的一些具體事項:

買家資質審核&賣家查檔確權

這一步至關重要,能夠清楚進行買賣雙方摸底。

買家購房資質審核:深圳戶口,以家庭為單位有一方為深戶或在深繳納五年連續社保。

買家貸款資質預審:收入證明&銀行流水是否可以達到銀行的貸款要求;是否有逾期以及逾期情況是否惡劣到影響銀行批復;需要確認是否首套,貸款名額是3成、5成還是7成首付。

了解房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結轉讓、列入拆遷范圍等情況。

賣方必須是房屋產權所有人(注意是一個人還是多人共有房產),通過查驗產權證和產權人身份證核實。

交易雙方簽訂買賣合同

摸底完成,確保雙方具備買賣資質后,則可以進行簽約。

簽約注意事項:

定金繳納:一般行業內定金支付比例為5-10%,但由于部分銀行首付款監管要求至少達到25%,故防止現金流套牢太多,定金一般控制在5%左右。敲黑板!核實賣家的債務狀況非常重要,盡管已經查檔,但核實債務也必不可少。如果賣家債務多,定金繳納將會存在較大風險(萬一卷款潛逃呢),建議定金可以在交易完成前托管在居間方,交易完成后再由居間方轉給業主。

確定銀行資金監管時間:買家要根據自身情況,確定首付資金來源,是售樓尾款還是銀行理財。基于此情況與賣家協商一個相對寬裕的時間,否則將會面臨在約定時間內無法結清尾款導致違約的風險,屆時自己會處于非常被動的位置。3

確定贖樓歸屬:贖樓歸屬有三種:賣房自行贖樓、買房贖樓、委托擔保公司贖樓,如是后者,需在簽署合同后盡快進行委托公證。贖樓需提供資料(賣方):買賣合同、身份證、房產證、抵押貸款合同。

學位鎖定:在深圳,購買二手房很大程度上是因為學位。而偏偏深圳大多數區域是學位鎖定制。因此在簽約前務必要確定學位是否有鎖,如有鎖定則要確定解鎖時間是否能跟自己小孩讀書時間相匹配。5交房保證金:如自住房或空置房交房保證金一般繳納5000-10000,如出租房,一般繳納金額為兩個月租金。交房保證金主要目的是為了結清房屋本身水電燃氣費、物業的欠款費用,防止后期產生矛盾。

注意:二手房買賣環節多,耗時長,在交易的各個環節,購房者都應注意保留相關文件及證據,比如轉賬記錄、溝通記錄等。必要時可以訴至法院維護正當權益。

如果選擇專業的中介進行房產交易,則能夠避免許多風險:

例如深圳中原地產,就嚴守18道安全交易流程,設置多道“關卡”來確認房屋沒有問題:

首先,在接受業主委托時,深圳中原地產會要求業主提供“兩證一書”(身份證、房產證/不動產權證書、二手房委托合同),而后對于業主材料及房產相關信息進行核實,包括房屋面積、地址、年限、共有人等。在接受委托時就率先確認了產權的有效性及相關信息。

其次,在簽訂合同前,深圳中原地產仍會再次查檔,確認產權交易的有效性。而經過風險管理部專業律師團隊把關與審核的合同,也明確約定了雙方的違約和賠償責任,避免“一房二賣”等情況造成經濟損失。

還有在發放定金前,同樣會再進行查檔,確認無誤后才會發放定金。對于每一次查檔資料的審核,深圳中原地產都會嚴格把關,保障買賣雙方的交易安全。

買賣雙方做資金監管及按揭

買賣雙方需準備好簽約材料:身份證明文件,資產證明(收入證明、銀行流水、股票或其他資產等),在約定時間內做材料提交。

在這個環節有什么需要特別注意的呢

銀行的選擇:一般而言, 利率低的銀行。

雖說許多外資銀行的利率低于中資銀行,但是結合實際情況,仍優先選中資行。根據客戶資質以及要求的不同通常要選擇跟自身情況適配的銀行,選擇考量點主要有幾個方面:

a.銀行額度是否充足,放款速度是否快速(影響到贖樓過程中產生的利息)。

b.是否需要申請稅費貸(目前只有部分銀行可審批稅費貸,彌補買家首付資金的不足)。

c.是否有后期融資的需求(部分銀行在房產增值后,可在不贖樓的情況下給客戶額外申請一筆消費貸,類似加按的政策)。

公積金貸款:如做公積金貸款,需要提供買家的房屋查詢清單,個人公積金貸款上限為50w,家庭名義申請則是90w。

確定貸款成數:查詢征信報告,確認買家名下購房記錄,則可確定首付3成、5成或7成。

贖樓

通常在貸款批復后一周時間可完成贖樓過程。

如果賣方自行籌措資金將房子贖出,取回房產證撤銷抵押登記,這種方法能 限度地規避風險,對于買方而言,這是最理想的結果。而在無法實現業主自贖的情況下,就應通過正規的擔保公司贖樓去 程度的化解風險。

通過正規的擔保公司贖樓,一般有兩筆款贖樓和一筆款贖樓兩種方式:

兩筆款贖樓:兩筆款贖樓是指賣家向銀行申請以信用為主要擔保方式,加上擔保公司為其所提供的不可撤銷擔保為附加擔保的短期信用貸款,用于提前還清原貸款,贖出房產證。業主贖樓與買方按揭互不相關,這種贖樓方式對于買方而言風險是最小的,一旦出現賣方無法按時清償貸款的情況,銀行將直接要求擔保公司承擔擔保責任,而擔保公司則會追究賣方責任,買方利益則可以 程度的得到保障。

一筆款贖樓:買方通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款,其中只需支付擔保費,業界常稱為“一筆款贖樓”。一筆款贖樓的本質是將業主的贖樓義務轉嫁到買方,買方在銀行發放按揭貸款時就開始逐月供樓。如果是一筆款贖樓,在擔保期間交易一旦出現問題,銀行會追究擔保公司責任,而擔保公司承擔責任后則會要求買方承擔責任,買方的利益仍然無法保證。

對比兩種贖樓方式,在通過擔保公司贖樓時,采用兩筆款贖樓往往更為安全。在此方面,深圳中原地產一直堅持“兩筆款贖樓”, 程度上避免了購房者錢房兩空的風險。

辦理過戶

過戶前有兩個必要條件:

買家定金+銀行首期款監管金額+銀行批復的貸款金額=房屋成交總價。這其中涉及到一點:有可能審批金額達不到可貸款成數,也就是說,買家資質可貸7成,而實際審批達不到7成,那么這個缺口需買家補上。

賣家取得房產證原件,也就是我們通常說的紅本,并且房產無任何抵押、查封的狀態。

辦理過戶手續。如雙方無法約定統一時間,可以委托公證給他人代辦。

過戶需要準備資料:

買方:婚姻證明、戶口本(戶主頁、夫妻及未成年子女頁)、身份證(配偶的身份證復印件)、非深戶準備5年或以上社保清單

賣方:身份證、房產證

注:如果賣方房產滿5年且是深圳 住宅可免個稅,需提供資料:夫妻雙方身份證、戶口本(包含戶主頁、夫妻及未成年子女頁),婚姻證明,房產證。

取新不動產證&抵押

過戶遞件后,通常5個工作日取證。取證和抵押是兩個步驟,基本能在 內完成。

注意事項:

先繳稅后取證,這里需要注意的是稅費是否準確,特別是個稅,如果是滿五 是否已減免,這里還有一個細節,如果過戶價和原購價一致,則個稅不受滿五 限制也可以減免。

取證后需及時抵押,如果不抵押的話則銀行無法放尾款。

買賣雙方按約定好的時間交房

銀行發放尾款后便是交房環節,交房時需要辦理水、電、煤氣、物業過戶等事宜。水電交接的過程中需要關注:

是否有欠繳,若有欠繳則需讓賣房及時繳清。

交接時注意查看水表電表記下當前額度,向燃氣公司問清當前額度。

水電燃氣、物業過戶需準備資料:

身份證原件及復印件;

契稅發票原件、房產證復印件;

托管銀行卡賬號及復印件。

對于普通人來說,買房 是人生中的一件大事,但大多數人較難具備這方面的專業知識,如果選擇專業的房地產中介公司為交易提供保障,就免去了很多不必要的風險。

在深圳中原地產,二手房交易嚴守18道流程,以確保買賣雙方的交易安全、資金安全、信息安全。對于直接涉及到“錢”/至關重要的資金安全,深圳中原地產作為中介有著嚴格的把控:

在交易流程的第3步,深圳中原會托管定金,在反復確認賣方及房屋各項信息的真實性和有效性后才會放定;

在第6步申請首期監管的流程,深圳中原堅持首期款百分百由銀行監管,在沒有買賣雙方約定授權的情況下,其他人均動用不了資金;

再比如第10步贖樓環節,深圳中原地產一直堅持“兩筆款贖樓”,避免購房者錢房兩空的風險。

來源:尚舒房 | 深圳說房

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